Investissement locatif : comment choisir un bien ancien ?

L’immobilier locatif ancien est l’une des options qui se présentent à vous si vous souhaitez investir dans la pierre. Si les investisseurs n’y pensent pas systématiquement, l’ancien présente pourtant de remarquables atouts. Il suffit de savoir s’y prendre pour réaliser cet investissement, en examinant attentivement les critères qui font un excellent bien immobilier. Quels sont les mérites d’un bien immobilier ancien ? Comment le choisir pour rentabiliser son investissement ?

Les avantages d’un investissement locatif dans l’ancien

Plusieurs arguments donnent du sens à un investissement immobilier locatif réalisé dans l’ancien. À l’achat, les biens anciens sont plus accessibles financièrement que les logements neufs. On estime entre 10 et 30 % au m² les économies que vous pouvez réaliser en achetant dans l’ancien plutôt que dans le neuf. Ces économies peuvent servir à apurer les frais de notaire.

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Pour peu que vous en ayez les moyens, cette accessibilité vous permet d’acquérir plusieurs logements anciens à la fois, dans l’optique de les rénover. Il s’agit d’ailleurs d’un argument de poids pour négocier votre prêt immobilier, d’autant plus si vous arrivez à mobiliser un apport personnel conséquent. Cela vous permet aussi d’optimiser votre rendement locatif.

L’ancien a ensuite l’avantage de proposer une grande diversité d’options. Effectivement, le parc immobilier des biens anciens est très bien étoffé, en comparaison au neuf. Vous disposez alors d’une grande marge de manœuvre pour choisir le bien qui vous intéresse et s’accorde avec vos prévisions. Ceci est sans compter les charges locatives réduites qui caractérisent l’immobilier ancien.

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Enfin, il paraît opportun de mettre l’accent sur les avantages fiscaux d’un investissement locatif dans l’ancien. En effet, de nombreux dispositifs fiscaux encouragent le placement dans l’ancien, à la faveur de facilités fiscales non négligeables. La réalisation de travaux de rénovation s’inscrit dans la même veine. Cet argument, associé à la valeur historique des immeubles anciens et à leurs emplacements très prisés, augmente la plus-value immobilière que vous pouvez tirer d’un tel investissement.

Tenez compte de l’emplacement du bien

L’emplacement du bien est une règle d’or pour investir dans l’immobilier ancien et rentabiliser rapidement. Elle s’applique encore plus lorsque vous envisagez d’acquérir un immeuble ancien. Une propriété située dans un centre historique est un argument vendeur, surtout dans une grande ville. Cela est encore plus le cas si, dans le même périmètre géographique, se trouvent des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux et autres commerces de proximité. La disponibilité d’une autoroute et une desserte importante de la zone via des moyens de transport en commun sont d’autres arguments qui donnent du sens à l’emplacement géographique d’une propriété ancienne.

Le plus souvent, les biens anciens sont situés en centre-ville, à des adresses de prestige et dans les quartiers d’affaires. De fait, ce sont des facteurs qui vous garantissent un taux d’occupation important. De même, ils vous permettent de fixer un loyer qui, tout en étant raisonnable, aide à rentabiliser rapidement votre investissement.

Comment évaluer l’âge de la propriété ?

Les avantages associés à l’achat et à la location d’un bâtiment ancien paraissent certes évidents. Il n’en demeure pas moins que vous devez être prudent pour conclure une opération dans la pierre ancienne. Un aspect à vérifier en ce sens est l’âge de la propriété que vous ambitionnez d’acquérir. Ce critère est déterminant pour la durabilité du bien et l’ampleur des rénovations à effectuer.

Pour évaluer l’âge de l’actif immobilier que vous achetez, il faut prendre en compte la date de la première occupation du bien ou son année de construction. Il n’est pas évident que le vendeur puisse vous fournir cette information avec précision, surtout s’il est lui-même propriétaire successif du logement. Pour être sûr de la fiabilité de ces informations, il faudra consulter le cadastre.

Le cadastre est un système d’information qui renseigne sur la nature et les caractéristiques d’une propriété : année de construction, superficie, plan, etc. Le bureau local du cadastre dans la zone où se trouve le bien saura vous fournir toutes ces données. La mairie, les archives départementales et notariales, l’acte de propriété du bien sont aussi des ressources utiles à exploiter à cet effet.

Examinez la structure du bâtiment

La structure du bâtiment à acquérir est une autre modalité qui peut être déterminante pour réaliser un investissement locatif rentable dans l’ancien. Elle conditionne l’envergure des travaux à effectuer, mais aussi la qualité du logement à mettre à la disposition du locataire. Il va sans dire que vous ne pouvez réaliser cet examen par une simple observation du bâti.

Il faudra réaliser une analyse structurelle ou diagnostic de structure en bonne et due forme, par les soins d’un professionnel. Il s’agit d’une évaluation complète du bien, afin d’en déceler les défauts de construction s’il y en a. Le professionnel analyse :

• les capacités portantes du logement,
• les éventuelles fissures et leurs causes,
• la nature et la solidité des murs (porteurs, semi-porteurs et non porteurs).

Au besoin, cette analyse peut être approfondie et intégrer une étude des caractéristiques du sol et des fondations, ainsi qu’une évaluation de l’état du drainage souterrain. L’idée de l’analyse structurelle d’une propriété ancienne est d’identifier et de prévenir les risques liés aux défauts qui pourraient être observés. Ce diagnostic estime aussi le coût des travaux de reprise structurelle.

En examinant la structure du bâtiment et en ayant une idée du coût de remise en état, vous pourrez apprécier s’il s’agit ou non d’une bonne affaire pour vous. Cela est important pour éviter d’engager des dépenses importantes en rénovation. Ceci pourrait compromettre la rentabilité du bien.

Comparez les tarifs de location dans la région

Pour rentabiliser votre investissement locatif dans l’ancien, il est aussi opportun de vous renseigner sur les prix des loyers dans la localité. Cela vous donne un aperçu de vos options pour fixer votre loyer, en fonction des rénovations qui seront effectuées. Pour une comparaison fiable, partez sur des biens aux caractéristiques similaires/identiques au vôtre (surface, emplacement, commodités, etc.).

À cet effet, vous pouvez faire usage d’un outil de comparaison de loyers en ligne. De même, vous avez la possibilité de confier cette mission à une agence immobilière locale. Des sites internet spécialisés sont aussi des ressources fiables pour comparer les tarifs de la location de bien par région. Sur Paris par exemple, comptez en moyen 26 euros par m² pour louer une maison.

Pour un appartement dans la capitale, la moyenne est de 30 euros le m². C’est deux fois plus cher qu’à Lyon (15 euros le m²) et Marseille (17 euros le m²). Cette disparité confirme encore l’influence de la localisation du bien sur la rentabilité de l’investissement.